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Lloyd Fonds - Holland Utrecht

Emissionshaus
Platzierung
platziert 

Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich zunächst mittelbar über die Treuhänderin als Treugeber am Kommanditkapital der Fünfte Lloyd Fonds Holland GmbH & Co. KG, Hamburg. Zweck der Gesellschaft sind der Erwerb und die Vermietung einer in den Niederlanden liegenden Immobilie in der Orteliuslaan, Papendorp “De Taats”, Utrecht.

Die Prognoserechnung geht von einer Laufzeit der Beteiligung bis zum 31. Dezember 2022 aus. Die tatsächliche Laufzeit hängt von Entscheidungen der Gesellschafterversammlung ab, die über den Verkauf der Immobilie sowie die Auflösung und Liquidation der Emittentin beschließt.


Marktsituation

Der Immobilienmarkt in den Niederlanden hat sich im vergangenen Jahr relativ robust gezeigt. Die Durchschnittsmieten sanken 2010 leicht um 1,7% auf rund 144 Euro p. a./m². Und auch die landesweite Leerstandsquote stieg nur moderat um 0,6% auf rund 13,9% an. Für die nächsten Jahre wird ein Rückgang der Leerstansquoten prognostiziert. Diese Entwicklung ist auf die erhebliche Reduzierung der Bauvorhaben im niederländischen Raum zurückzuführen und besitzt darüber hinaus einen positiven Effekt auf die zu erwartenden Renditen. Das Mietpreisniveau ist in den Niederlanden im Vergleich zu anderen europäischen Ländern noch vergleichsweise moderat, was das Land attraktiv für weitere Ansiedlungen ausländischer Unternehmen macht. Zusätzlich eröffnet sich den Eigentümern der Gebäude bzw. den Anlegern des Fonds somit die Chance auf künftige Mietpreissteigerungen und die Realisierung überdurchschnittlicher Ertragszuwächse.

Investitionsvorhaben

Herausragende Merkmale:
- Utrecht-Papendorp: Teil der Metropolregion “Randstad” und dynamische Universitätsstadt
- Neues Green Building-Bürogebäude
- Mieter Deloitte Holding B. V.: Eine Gesellschaft des größten weltweit tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens
- 100 % langfristig für mindestens 10 Jahre vermietet
- Geplante Auszahlungen von durchgehend 6 % p. a.
- Geringe Steuerbelastung durch Doppelbesteuerungsabkommen (D-NL)
- Frühzeichnerbonus in Höhe von 2 % p. a. auf die erste Einzahlungsrate

Immobilien:
Die Neubauimmobilie der Fondsgesellschaft ist ein zertifiziertes, energieeffizientes Bürogebäude. Es soll gemäß Kaufvertrag am 1. Mai 2012 zu einem Kaufpreis von EUR 24.722.045 übernommen werden. Dies entspricht rund dem 16,23-Fachen der anfänglichen Jahresnettomiete von EUR 1.522.878 bzw. einem Kaufpreis von rund EUR 3.532 pro Quadratmeter.

Die Emittentin hat Colliers International Property Consultants, Amsterdam, beauftragt, zwecks Ermittlung des Marktwertes des Gebäudes in Utrecht, Orteliuslaan, ein Wertgutachten zu erstellen. Der von Colliers im Gutachten vom 26. Januar 2011 ermittelte Marktwert von 24.700.000 Euro zum Bewertungsstichtag 26. Januar 2011 entspricht in etwa dem vereinbarten vorläufigen Kaufpreis der Immobilie.

Die Emittentin hat das Bürogebäude am 9. Mai 2012 übernommen. Auf Grund seiner hohen Effizienz und der Verwendung umweltfreundlicher Technologien wurde das Fondsobjekt mit dem Energielabel “A” nach NL-GreenCalc+ Standard zertifiziert. Die Zertifizierung mit “A” ist das in der GreenCalc Version 2.2 beste zu erreichende Ergebnis.

Vermietung:
Mieterin der derzeit noch im Bau befindlichen Fondsimmobilie ist die Deloitte Holding B.V. Der Mietvertrag wurde für die Dauer von zehn Jahren, beginnend ab Übergabe der Büroimmobilie, fest abgeschlossen. Der Mietvertrag verlängert sich anschließend jeweils um fünf Jahre, es sei denn, die Mieterin kündigt den Mietvertrag vor Ablauf der ersten Mietzeit beziehungsweise vor einer Verlängerung unter Einhaltung einer Frist von einem Jahr. Der Vermieterin steht ein Recht zur ordentlichen Kündigung erstmals nach Ablauf der Grundmietzeit und einer Verlängerung, also erstmals zum 30. April 2027, zu. Sie hat eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten zu beachten. Es wurde eine vorläufige Jahresnettomiete von anfänglich EUR 1.522.878 p. a. vereinbart.

Die niederländische Ratingagentur Dun & Bradstreet bewertet die Bonität der Mieterin Deloitte Holding B. V. mit 85 von 100 Punkten (= gut) (Stand: 12. Januar 2011). Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt die Ratingagentur Graydon. Sie bewertet die Bonität der Mieterin Deloitte Holding B. V. mit dem Kreditrating “AA” (= gut bis sehr gut). In den Finanzkennziffern erhielt das Unternehmen eine 7,4, (Stand: 20. Januar 2011).

Bereits am 1. Mai 2012 erfolgte die Abnahme des Bürogebäudes durch die Mieterin, die Deloitte Holding B.V. Mit der Übergabe an die Mieterin am 1. Mai 2012 begann die Laufzeit des ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von mindestens 10 Jahren abgeschlossenen Mietvertrages. Zudem bestehen mehrmalige Verlängerungsoptionen für jeweils 5 Jahre.

Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung:
- 30% + 5% Agio nach Annahme und Aufforderung durch die Treuhänderin
- 70% zum 1. April 2012

Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000 zuzüglich 5% Agio.

Auszahlungen:
Anleger, die der Emittentin bis zum 20. April 2012 beigetreten sind und ihre Einlage zuzüglich Agio vollständig geleistet haben, erwerben bei prognosegemäßer Entwicklung der Emittentin und Übernahme der Immobilie am 1. Mai 2012 ab dem 1. Mai 2012 anteilig ein Vorabentnahmerecht in Höhe von anfänglich 6,0% p. a. ihrer Kommanditeinlage ohne Agio. Für Kommanditisten, die nach dem 1. Mai 2012 beitreten oder ihre Einlage zuzüglich Agio nach dem 20. April 2012 vollständig leisten, verschiebt sich der Zeitpunkt, ab dem ein Vorabentnahmerecht entsteht, entsprechend nach hinten.

Prognosegemäß sollen zwei Auszahlungen pro Jahr erfolgen, die sich jeweils auf das ablaufende Kalenderhalbjahr (1. Januar bis 30. Juni bzw. 1. Juli bis 31. Dezember) eines jeden Jahres beziehen. Die erste anteilige Auszahlung der Vorabentnahmen erfolgt bei prognosegemäßer Entwicklung im Dezember 2012 nachschüssig für den Zeitraum vom 1. Mai 2012 bis 31. Dezember 2012.

Die prognostizierten Auszahlungen inklusive kalkuliertem Veräußerungserlös betragen bei einem Beitritt und vollständiger Einzahlung der Beteiligungssumme zum 20. April 2012 sowie bei Übernahme der Immobilie am 1. Mai 2012, bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio, rund 171,4% vor Steuern. Die Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals.

Sonderkonditionen für Früheinzahler:
Anleger, deren 1. Einzahlungsrate auf die Einlage (30% der Einlage) zuzüglich des gesamten Agios auf die Einlage vollständig auf dem in der Beitrittserklärung genannten Konto eingeht, erhalten für den Zeitraum von der Einzahlung bis zum 30. April 2012 einmalig einen taggenau berechneten Frühzeichnerbonus in Höhe von 2% p. a. bezogen auf die erste Einzahlungsrate in Höhe von 30% der Einlage. Die Auszahlung erfolgt mit der ersten planmäßigen Auszahlung.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Die Emittentin erzielt gemäß steuerlichem Konzept Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf Grund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Niederlanden werden die Vermietungseinkünfte in den Niederlanden (Belegenheitsstaat) besteuert. Die Besteuerung der laufenden Einkünfte in den Niederlanden aus der Vermietung der Immobilie erfolgt nach dem sogenannten Box-System. Es wird zwischen drei Boxen differenziert, die jeweils verschiedene Einkunftsarten umfassen. Die Einkünfte der Anleger aus der Vermietung der Immobilie werden grundsätzlich in Box 3 erfasst. Die Einkommensbesteuerung gemäß Box 3 erfolgt im Wege einer Pauschalbesteuerung.

Finanzierung:
Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds beläuft sich auf EUR 30.280.460. Davon entfallen insgesamt 15.505.200 auf das Kommanditkapital. Das zu platzierende Emissionskapital beträgt EUR 15.500.000. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, das Fremdkapital zu Lasten des Kommanditkapitals um bis zu EUR 3.000.000 zu erhöhen. Sollte der Kaufpreis für die Immobilie höher ausfallen als in der Investitionsrechnung vorgesehen, würden das Kommanditkapital der Emittentin und/oder das Fremdkapital durch die geschäftsführende Kommanditistin erhöht und der Investitionsplan entsprechend angepasst.


Ergebnisprognose für

Jahr
Einzahlungen
Auszahlungen
Steuerliches Ergebnis
2011 30,00 % + 5,00 % 35.000,00 € *  0,00 %  0,00 € -1,04 % -1.040,00 €
2012 70,00 % 70.000,00 €  6,00 %  6.000,00 € 0,00 % 0,00 €
2013  6,00 %  6.000,00 € 2,77 % 2.770,00 €
2014  6,00 %  6.000,00 € 2,91 % 2.910,00 €
2015  6,00 %  6.000,00 € 3,08 % 3.080,00 €
2016  6,00 %  6.000,00 € 3,27 % 3.270,00 €
2017  6,00 %  6.000,00 € 3,46 % 3.460,00 €
2018  6,00 %  6.000,00 € 3,66 % 3.660,00 €
2019  6,00 %  6.000,00 € 3,86 % 3.860,00 €
2020  6,00 %  6.000,00 € 4,06 % 4.060,00 €
2021  6,00 %  6.000,00 € 4,26 % 4.260,00 €
2022  6,00 %  6.000,00 € 4,48 % 4.480,00 €
Veräußerung     107,45 % 107.450,00 € 0,00 % 0,00 €
Summen 105,00 % 105.000,00 € 173,45 % 173.450,00 € 34,77 % 34.770,00 €

Bemerkung zur Ergebnisprognose

Mit * markierte Einzahlungen sind fällig nach Annahme.
Unterstrichene Werte stellen IST-Angaben dar.
Bei schräg gedruckten Angaben handelt es sich um SOLL-Werte.

Dateien zum Download

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Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind nicht von uns auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden. Keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt.

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